記事の最後が怪しい、歯切れが悪い
フィリピンリスクの有る事は、百も承知のはずなのだが、遠回しにしか言っていないのだ。
アヤラランド(アヤラ財閥)が売り込みに来るのには裏が有りそうだし、取材に行ってる建前上マイナス要因な事は軽がしく言えないのだ。
アヤラランドの社長直々に東京に来た事は、フィリピンで相当苦戦してる事が推測出来るのだ。
もう一つ推測出来るのは、やっぱり不動産屋ですから安定した東京の不動産で尚且つ東京オリンピックまでの勝負も解ってるのが前提なのだ。
フィリピン不動産の場合は、よっぽどの事がない限り、購入値段より高く不動産を売れる事が非常に少ないのだ。
何故か日本人同士の売買では、誰かが最後にババを引かせられて、フィリピンに住んでる日本人のイメージが悪くなってしまうのだ。
最後にババを引く者は、清水の舞台を飛び降りる勢いで不動産に手を出す者が多いのも現実で資産に相当なダメージを与えてしまう者がその殆どなのだ。
要するにフィリピンに携わる日本人の人口を知らないからなのだ。18,000人にも満たない日本人からお金が引き出せるわけがないのだ。
まだまだ裏話は有るが、、、ここまで。
良く冷静に我に返って、疑問ナトコが有る場合は、言いにくい事でも契約する前に何回も問い詰める事が逃げ道の一つなのだ。海外初心者、フィリピン初心者は、現地の波に追い込まれて、真実が見えなくなってるのも事実なのだ。
フィリピンビジネスは不動産でない。フィリピン不動産ビジネスは、富裕層のビジネスだからなのだ。
実際に、フィリピンに来てその不動産物件を昼間に見るのも良いが、実際には空き家ばかりで夜中にそのマンションを見ると空き屋だらけで、部屋の明かりがない。建設中の場合は、いくらアヤラランドとかメガの建物でも、、、。
セレブも熱視線､フィリピン不動産の将来性
経済成長の一方で価格は東京の4分の1と割安
倉沢 美左 ：東洋経済 記者
2014年03月23日
アヤラランドの説明会には約50人の日本人投資家が集まった
「消費の拡大などから、フィリピン経済は今後も成長が期待されている。フィリピンの不動産は、投資目的でも大きなリターンが期待できる」3月19日、東京・六本木でフィリピンの不動産開発大手、アヤラランドセールスが開いた投資家向け説明会では、集まった約50人の投資家たちが同社のマイク・ヒューゴ社長の話に熱心に耳を傾けた。
アベノミクス効果による金融資産の拡大などにより、国内外の不動産への投資意欲が高まっている。中でも、ASEAN諸国は今後の経済成長期待もあって日本人の個人投資家の関心も高い。
アヤラランドが日本で説明会を開くのは昨年11月以来2回目だが、今回は「予想していたよりずっと多くの人が集まった」（日本で同社物件の販売代理を手掛ける早稲田フロンティアマインドの森田尚樹社長）。投資家からは「（マンションの）管理費は銀行の自動引き落としがあるのか」「物件のメンテナンスはどの程度行われるのか」などの質問が相次ぎ、関心の高さがうかがわれた。
成長続くフィリピンの不動産市場
近年のフィリピンの経済成長は目覚ましい。2013年のGDP成長率は7.2％と、アジアでは中国に次ぐ成長を遂げた。スタンダード・アンド・プアーズなど3つの格付け会社も、フィリピン国債を投資適格級に引き上げている。
アヤラランドが開発を手掛けるコンドミニアム「East Gallery Place」
同国の経済成長の牽引力となっているのは主に、海外への出稼ぎ労働者とコールセンターなどビジネスプロセスアウトソーシング（BPO）だ。フィリピンでは人口の約1割に当たる約1000万人がフィリピン国外で就労しており、2013年には2兆3230億円が国内に住む家族のために送金された。また、東南アジア各国の中では比較的英語力が高いこともあって、欧米企業のコールセンターなども増え続けている。2016年にはBPO売上高が2.5兆円と、2006年から8倍弱に膨らむとの見通しもある。
これに伴い、不動産市場も活況を呈している。不動産サービス会社のジョーンズ ラング ラサール（JLL）の調べによると、オフィス市場はBPO企業の需要が旺盛でオフィスビル価格、賃料とも緩やかながら上昇傾向にある。住宅市場も、高級コンドミニアムなどを中心に底堅い需要が続いている。
香港、シンガポールは天井感
こうした中、アヤラランドも積極的な不動産開発を進めている。今年は3500億円を投じて、分譲マンションやオフィスビル、ショッピングセンターなど78に上る案件の開発を計画している。とりわけマンションについては、今年中に55物件を手掛ける予定と意欲的だ。
「外国人の購入者を増やしたい」と語るヒューゴ社長
同社では、最高級の「アヤラランドプレミア」から1次取得者層向けの「ベラビスタ」まで、5つのブランドを展開。現在は購入者の8割程度がフィリピン人だが、今後は「日本人を含めた外国人の購入者を増やしたい」（ヒューゴ社長）考えだ。アジアの不動産といえば、香港やシンガポールの人気が高いが、これらの都市は過去数年間で価格が急騰しており、「なかなか買えなくなってきている」（森田社長）。対して、フィリピンの不動産はアジアの主要都市の不動産価格に比べると割安感があり、1平方メートル辺りの単価で見ると、最も高い香港の7分の1程度、東京と比べても4分の1程度の価格となっている。加えて、今後も経済成長によって物件価格の上昇が見込めるというのが、アヤラランドの見立てだ。
不動産市場の先行きは？
高成長が続いた住宅市場だが、伸び率は鈍化している東南アジアの不動産市場はリーマンショックからいち早く立ち直り、その後は急激に拡大してきた。
ただし、先行きに関しては、いささか慎重に見ておく必要があるかもしれない。フィリピンの住宅価格や賃料もここ数年、一本調子で伸びてきたが、ここにきて伸び率が鈍化している。
短期的に東南アジア市場の動向のカギを握るのは、米国の量的緩和の縮小だ。QE3による“カネ余り”で新興国の不動産に回っていたマネーが逆流することになれば、新興国の不動産市場は冷え込みかねない。不動産だけでなく、先進国から東南アジア諸国への直接投資が縮小すれば、景気動向に影響を及ぼす可能性も大いにあるだろう。
JLLの赤城威志リサーチ事業部長は、東南アジアの不動産市場について、長期的には上昇トレンドが継続しそうだが、足元は伸び率が低下する、と見る。フィリピンでは引き続きBPO需要が堅調だが、賃料・物件価格とも伸び率は「前年比1～2％に落ち着きそう」（赤城氏）。住宅市場の動きもこれと大きく変わりそうにない。
フィリピンをはじめとした新興国の不動産市場は、まだ国内プレーヤーの裾野が狭いため、海外マネーの潮流に大きな影響を受けてしまう。物件購入に当たっては、当該国の経済状況と同時に、世界規模の金融情勢も注視する必要がありそうだ。
